什么是“存量房贷转按揭”？近期房产政策调整全解析

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“存量房贷转按揭”指借款人将已在原银行办理的未结清住房贷款，转移至另一家银行并重新签订贷款合同的行为。该操作需满足新贷款银行对信用、收入、抵押物价值等条件的审核要求。

1、借款人需持有当前有效的商品房或二手房按揭贷款合同；

2、所购房产产权清晰，无司法查封、二次抵押等权利限制；

3、原贷款已正常还款满12个月，且近6个月无逾期记录；

4、新贷款银行认可该房产评估价值，抵押率不超过当地监管上限。

转按揭是跨行贷款主体变更，涉及新旧贷款结清、抵押权注销与重新登记；重定价仅在原银行内部调整利率，不改变合同主体及抵押登记状态。两者法律性质、操作流程与时间成本均不同。

1、转按揭需办理抵押注销手续，通常耗时15—25个工作日；

2、重定价无需变更抵押登记，利率于重定价日自动生效；

3、转按揭可突破原合同利率下限约束，重定价受制于原合同约定的浮动方式；

4、部分银行对转按揭收取0.5%服务费，重定价不产生额外费用。

2026年1月起实施的《关于优化存量住房贷款服务的指导意见》明确三项关键支持：统一转换渠道、压缩审批时限、下调服务费率。政策覆盖全国所有地级及以上城市，不含港澳台地区。

1、全国范围内开通线上转按揭预审通道，支持跨省申请；

2、银行承诺受理后10个工作日内完成初审，15个工作日内出具书面批复；

3、服务费上限由贷款金额的1%—2%统一调降至0.5%；

4、允许同一借款人3年内最多办理一次转按揭，不受原合同“不得提前还款”条款限制。

是否启动转按揭，取决于新旧贷款利率差能否覆盖转贷成本。当前市场普遍以80BP为临界值：利差≥80BP时，转按揭经济性显著；利差＜50BP时，建议优先选择重定价。

1、2025年5月LPR下调后，新发放首套房贷利率多为3.05%—3.2%；

2、截至2026年1月末，存量房贷加权平均利率为4.27%；

3、若原贷款利率为4.5%，转按揭后执行3.15%，利差达135BP，扣除0.5%服务费仍具优势；

4、若原贷款利率为3.8%，转按揭后执行3.25%，利差仅55BP，需精确测算综合成本。

转按揭实行“双线并行”模式：借款人可同步向新贷款银行提交申请，并委托其协调原贷款银行办理结清手续。全流程不强制要求借款人垫资赎楼，支持过桥资金闭环管理。

1、准备身份证明、婚姻状况材料、近12个月银行流水及纳税凭证；

2、提供原贷款合同、最新还款计划表及剩余本金结清证明；

3、提交拟转入银行认可的房产评估报告，评估机构须在住建部门备案；

4、签署三方协议，明确原贷款结清时间、抵押注销节点及新贷款放款条件。